פסק-דין בתיק תא"מ 1812-07

1.         בפני תביעה ותביעה שכנגד , לאחר תיקון כתבי הטענות, כאשר התובע בתיק העיקרי הוא המשכיר של נכס הידוע כמבנה ברח' יהושע הצורף 84 בגוש 38084 חלקה 84 באר שבע (להלן: "המשכיר" ולהלן: "הנכס") והנתבעת מס' 1 היא השוכרת של הנכס (להלן: "השוכרת") . הנתבע מס' 2 הוא בעל מניות יחיד של השוכרת.  על פי כתב התביעה המתוקן נתבע סעד של פינוי מהנכס ופיצוי כספי על סך של 54,666 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה (4/2/07). למועד הגשת כתב התביעה המתוקן ביום 23/12/08 הנכס פונה. הפיצוי הוא על הריסת מבני משרדים בתוך הנכס על ידי השוכרת בשלב הפינוי . המחלוקת שנותרה התיק העיקרי הוא על עלות הקמה מחדש של מבני המשרד בתוך הנכס.

התביעה שכנגד היא של השוכרת נגד המשכיר והסעד הוא פיצוי על סך של 30,000 ש"ח עלויות השיפוצים בנכס לאחר ניכוי בלאי ועלויות שימוש השוכרת במושכר. על פי כתב התביעה שכנגד ערב הכניסה למושכר, בהסכמת המשכיר, השקיעה השוכרת בשיפוץ המושכר סך של 80,000 ש"ח ונטען כי החלק היחסי יושב בתום השכירות. תקופת השכירות עמדה על כמעט 10 שנים מיום 3/7/97 ועד ליום 2/4/07.

עפ"י כתב ההגנה לתביעה שכנגד, נטען ע"י המשכיר, כי ההשקעה ע"י השוכרת הייתה לצרכיה בלבד ולא הייתה סיבה עניינית מבחינת מצב הנכס להשקיע בו. יחד עם זאת, נטען, כי בכל תקופות השכירות נחתמו הסכמי שכירות כמעט זהים שבכולם צויין, כי שינויים בנכס מחייבים את אישור המשכיר ובנוסף, גם מוסכם, כי כל שינוי יהיה שייך למשכיר וחלה על השוכר החובה להחזיר את המצב לקדמותו אם יידרש לעשות כן ע"י המשכיר ( סעיף 8.ד. לכתב ההגנה שכנגד). זאת ועוד, יודגש, כי כל הסכמה לביצוע שינויים כאמור, תפורט בנספח שייחתם ע"י המשכיר כתנאי המאשר את ביצוע השינויים לפני שהשוכר יבצע אותם ( סעיף 8.ה. לכתב ההגנה שכנגד). נטען, כי נספח כאמור לעולם לא נחתם, וחוזה השכירות האחרון הסתיים ביום 14.1.2007.

בפועל, השוכרת לא פינתה את המושכר ונחתם חוזה המאריך את השכירות עד ליום 14.2.2007. בהעדר פינוי, פנה המשכיר לבית משפט לאכיפת הפינוי וזה נעשה בהסכמה בצו שיפוטי מיום 2.4.2007. נטען, כי כבר ביום 16.3.2007 הודיע המשכיר באמצעות בא כוחו לשוכרת, כי המשכיר עומד על השארת המצב כפי שהוא בנכס. בתשובה הודיע מנהל השוכרת, כי אם המשכיר לא ישלם לשוכרת 22,000 ש"ח, המשרדים ייהרסו. המשכיר פנה לבית המשפט וקיבל צו מניעה זמני, אך בפועל נטען כי המשרדים נהרסו. לפיכך, נטען שיש לדחות את התביעה שכנגד. לא הוגש כתב תשובה מטעם השוכרת.

בסיכומיו טוען ב"כ המשכיר, כי המחלוקת היא על עלות הקמה מחדש של גלריה אשר נבנתה מלכתחילה ע"י השוכרת ונהרסה בשלב הפינוי, וזאת לאחר שהמשכיר יידע את השוכר החדש שבנכס תהיה גלריה.

2.         המחלוקת היא על הוראות סעיף 8 לחוזה השכירות ( לחוזה מיום 15.1.2006)(בחוזה משנת 1997, מדובר היה בסעיף 6).

            ההוראות הן כמעט זהות וההבדלים הם שוליים. להלן הוראות סעיף 8 לחוזה המאוחר:

"8.       (א)       מוסכם ומוצהר בזה כי השוכר לא יהיה רשאי לבצע בנכס ו/או המושכר שינוי כל שהוא ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב, כל השינויים שיבוצעו אף ללא הסכמת המשכיר יהיו שייכים למשכיר. למרות האמור לעיל יהיה השוכר חייב להחזיר את מצב המושכר לקדמותו אם יידרש לעשות כן ע"י המשכיר.

(ב)        במידה והצדדים יגיעו להסדר לגבי ביצוע שינויים בנכס ו/או במושכר, יתווסף להסכם זה נספח אשר יכלול תוכנית של השינויים וכן מפרט אשר ייחתמו ע"י המשכיר כתנאי לביצוע השינויים ובטרם התחיל השוכר בביצוע עבודה כל שהיא. כל הוצאות בגין הכנת המסמכים המפורטים לעיל ובגין עריכת השינויים כפי שיוחלט בין הצדדים מראש ובכתב יהיו על חשבון השוכר בלבד".

            המצהיר מטעם השוכרת, הנתבע מס' 2, הצהיר בתצהיר עדות ראשית, כי באישור ובהסכמת המשכיר ובידיעתו, הוא השקיע בנכס בכניסה בשנת 1997. כמו כן, הוא טען, כי גם הוסכם שבעת פינוי המושכר המשכיר ישלם לשוכרת את עלויות השיפוצים והקמת המשרדים בניכוי בלאי סביר ( סעיפים 6 עד 7 לתצהיר עדות ראשית של יחזקאל כהן).

            בעדותו סיפר מר כהן, כי החוזה הראשון נחתם בין המשכיר לבין השותף הקודם שלו. לדבריו, הוא המשיך את החוזים. לפי הכותרת לחוזה מיום 3.7.1997, שהעתק ממנו הוגש ע"י השוכרת והנתבע מס' 2, החוזה נחתם בין המשכיר לבין השוכרת וכן מר עזרא ציון. החוזים משנת 1998 ואילך נחתמו ע"י השוכרת. מר כהן אישר שההשקעה נשוא עילת התביעה שכנגד, נעשתה ע"י שותף שלו ( עמ' 14 לפרוטוקול, מול שורה 1).

לדברי מר כהן, השיפוץ נעשה בהסכמה בעל פה ( עמ' 11 לפרוטוקול). לדברי העד, הוא לא פירק את הגלריה ( עמ' 12 לפרוטוקול, מול שורה 21). יחד עם זאת, הוא אישר שמי שפינה בפועל את שאריות הציוד היו העובדים שלו ( עמ' 13 לפרוטוקול, מול שורות 23 עד 26). מטעם השוכרת העיד גם מר ברגר דמיטרי, עובד של השוכרת. לפי עדותו, ביום הפינוי הגלריה לא הייתה מפורקת ( עמ' 9 לפרוטוקול, מול שורות 24 עד 26).

3.         המשכיר העיד, כי כשהנכס הושכר לשוכרת בשנים 97 ו-98' בנו גלריה באישורו על קומה אחת ובנוסף, ללא אישורו, פתחו פתח בחלק האחורי של המבנה וסתמו אותו בפח ( עמ' 6 לפרוטוקול, מול שורות 15 עד 16, ומול שורה 30). המשכיר גם אישר כי הבניה הייתה בהשקעה כספית של השוכרת ( עמ' 7 לפרוטוקול, מול שורות 5 עד 6). המשכיר גם אישר שהוא אישר את התכנון. המשכיר לא אישר את הטענה של השוכרת בתביעתה שכנגד, שהיה עליו להשתתף בעלות בעת הפינוי. יחד עם זאת, הוא אישר שבשלב המו"מ על מועד העזיבה את הנכס, הנתבע 2 הציע לו שהוא, המשכיר, ישלם לשוכרת 30,000 ש"ח ואח"כ הוא ירד ל-20,000 ש"ח, ותשובתו הייתה: "ואמרתי לו נראה. לאחר שעשה לי את כל הצרות, אמרתי מה אני צריך את זה" ( עמ' 9 לפרוטוקול מול שורות 3 עד 5). המשכיר גם אישר, כי הגלריה קיימת במבנה נכון ליום החקירה ( עמ' 7 לפרוטוקול, מול שורות 21 עד 22).

4.         בסיכומיו, טוען ב"כ הנתבעים/ב"כ השוכרת בתביעתה שכנגד, כי יש לקרוא את האמור בסעיף החוזי הרלבנטי במלואו. לטענתו, הקריאה של הסעיף במלואו מראה שהתחייבות או ההסכמה צריכות להיעשות בכתב. אם התובע מאשר שהוא לעולם לא נתן הסכמה בכתב, אז הוא לא יכול לבקש את זכות העומדת לו מכוח סעיף 8 להסכם. ב"כ הנתבעים מפנה אפוא להוראות סעיף 12 לחוזה, המחייבות פינוי של המושכר: "מכל אדם וחפץ השייכים לשוכר במצב טוב ותקין כפי שקיבלו, פרט לבלאי או פחת עקב שימוש סביר" ( סעיף 12(א) לחוזה השכירות). ב"כ הנתבעים טוען שהגלריה שהמשכיר אישר בחקירה נגדית שהיא עומדת במושכר, הוקמה ע"י השוכרת בהשקעה כספית שלה ולא כפי שעולה לכאורה, מדברי ב"כ המשכיר, שהביצוע של הקמת הגלריה נעשה ע"י המשכיר. בתשובה עמד ב"כ המשכיר על כך, כי אין מדובר בגלריה שהשוכרת הקימה.

5.         בתיק זה התנהלו הליכים מקדמיים על מנת להביא לפינוי השוכרת. כתב התביעה המקורי הוגש ב-14.2.2007, חודש אחרי מועד סיום תקופת השכירות האחרונה. במקביל להגשת התביעה, הוגש קשה לסעד זמני של פינוי הנכס ( בש"א 1572/07(. בדיון מיום 28.2.2007, הגיעו הצדדים להסכמה, כי הנכס יפונה לא יאוחר מיום 2.4.2007, תוך הסדרת דמי השכירות ממועד הגשת התביעה ועד למועד הפינוי. ההסדר ביניהם קיבל תוקף של החלטה ( החלטה מיום 28.2.2007, בש"א 1572/07). ביום 27.3.2007, הגיש המשכיר בקשה נוספת לסעד זמני ובו עתר לצו המורה לנתבעים, המשיבים: "שלא לבצע כל שינוי ו/או הריסה ו/או פירוק של מבנים ו/או מבנים ארעיים ו/או סככות ו/או משרדים בנכס" ( בש"א 2100/07). הפניה לבית המשפט הייתה לאור דברי מנכ"ל השוכרת, הנתבע מס' 2, כי בכוונתו להרוס את המשרדים. כמו כן הייתה דרישה של המנכ"ל לתשלום 22,000 ש"ח, כדי שהמשרדים לא ייהרסו.

            על פי הנטען הגיע שוכר חדש למושכר ואף לו נמסר ע"י נציגת השוכרת, על הכוונה להרוס את המשרדים בטרם הפינוי, ומועד הפינוי שהוא 2.4.2007. נטען בתצהיר התומך בבקשה, כי השוכר החדש יידע את המשכיר, כי אם לא יקבל את הנכס במצב שראה אותו לפני הפינוי, תהיה בכך הפרת חוזה עימו. ביום 19.4.2007 התקיים דיון במעמד צד אחד ובו הודיע המשכיר לבית המשפט, כי למרות צו הארעי של בית המשפט מיום 28.3.2007, מה שהתבקש לא להרוס נהרס ( בש"א 2100/07). לאור תוצאה זו, לא הייתה תכלית לדיון במעמד שני הצדדים. ביום 14.5.2007, עתר ב"כ הנתבעים לבית המשפט לבטל את החלטה שלו מיום 19.4.2007 מהטעם שהנתבע מס' 2 לא קיבל הזמנה לדיון שנקבע ליום 19.4.2007 וגם לא הובא לידיעתו הצו הארעי מיום 28.3.2007 ( בש"א 2577/07). בית המשפט, כב' השופט אקסלרד, מציין, כי הטיעון של ב"כ מבקשים על אי קבלת הצו הארעי וקביעת מועד הדיון, איננה עומדת במבחן המציאות ולמעשה היא הצגת עובדות לא נכונות ( החלטה מיום 20.2.2007, בש"א 2577/07). החלטה זו ניתנה שלא במעמד הצדדים, על סמך הבקשה והתגובה.

6.         התביעה המקורית הוגשה בסדר דין מקוצר, וביום 28.5.2007 הגישו הנתבעים בקשה למחיקת כותרת ו/או רשות להגן, ובהמשך לכך גם הוגשה בקשה לתיקון כתב תביעה. בתצהיר התומך בבקשה, מתייחס הנתבע מס' 2 לכך שלקראת תום תקופת השכירות האחרונה, הוא פנה למשכיר בהצעה לרכישת המבנה והתנהל מו"מ שלא צלח, כי המשכיר ביקש להקפיץ את דמי השכירות החודשיים מ-500 דולר לחודש ל-2,000 דולר לחודש. הניסיון להגיע להסכמה, לא צלח, והתוצאה של ההמשך היה הליך של צו המניעה הראשון והסכמה על מועד פינוי. נטען, כי הייתה השקעה של 80,000 ש"ח בנכס וגם כי הייתה הסכמה, שבעת הפינוי, המשכיר ישלם לשוכרת את עלויות הבניה ולחלופין, הנכס יפונה כולל ההשקעות של שוכרת. לא הייתה חקירה של המצהיר בהליך זה ( בש"א 2759/07).

7.         המשכיר צירף לתיק המוצגים אסמכתאות לעלויות המבססות את התביעה הכספית. החשבונית 3544 מיום 29.6.2007 של מחיצות ועיצובים 2000 בהנהלת זגורי מוטי ( נספח י"ז) והיא על חידוש מבנה משרדים לאחר הריסה. מוציא חשבונית לא זומן לחקירה. לא ניתן ללמוד מהחשבונית האם מדובר בהשקעה במקום שאין שום מבנה משרדים או שמדובר על שיפוץ ושינוי של הקיים. סכום החשבונית עומד על 16,719 ש"ח כולל מע"מ ( חשבונית מיום 29.6.2007). ישנה חשבונית מיום 10.5.2007 של מסגריית ארביב שלום בע"מ, קבלה חשבונית מספר 700 של מעקה למדרגות ע"ס של 2,000 ש"ח. חשבוניות של חומרי בניין ואינסטלציה, פינוי פסולת, תיקון ארון מטבח, מנעולים, יחידת כיבוי אש, השלמות ותיקונים במערכת חשמל. כמו כן, צורף כנספח ט' דו"ח הוצאות מ-1.4.2007 ועד 29.6.2007, של כל החשבוניות והקבלות בסכום כולל של 54,666 ש"ח כולל מע"מ. ברכיב החשבונית מיום 29.6.2007 של מחיצות 2000 צויין: "תיקון הריסת משדים". המועד של ביצוע עבודה זו הוא 29.6.2007 וזאת לאחר פינוי פסולת, התקנת מכשיר כיבוי, צביעה, אינסטלציה ואף מעקה למדרגות.

            השוכרת הגישה חשבוניות מהתקופה שהיא השקיעה בנכס.